Čo má spoločné slávne MET Gala a prenájom nebytových priestorov v nákupnom centre?
Out fit vs. fit – out
FIT OUT je pojem prevzatý z anglického pojmoslovia a v bežnej komerčnej praxi sa v súvislosti s prenájmom priestorov v obchodných centrách používa v kontexte so zhotovením a vybavením priestorov prevádzky do užívaniaschopnej podoby pre nájomcu (a je nutné povedať, že spravidla aj nájomcom).
Fit out je stavebné dokončenie predmetu (budúceho) nájmu – priestorov, ktoré si želá nájomca následne v režime nájomnej zmluvy riadne a pokojne užívať pre potreby svojich biznis aktivít v nich (či už ide o prevádzku vyrábajúcu chlieb, predajcu topánok, alebo interiérovú dizajnérku predávajúcu nábytok a doplnky). Vyfitoutované priestory majú byť vyhotovené do takej podoby, v ktorej spĺňajú požiadavku na riadnu, funkčnú a užívaniaschopnú prevádzku (skolaudovanú), v súlade s účelom nájmu.
Spomíname pojmy nájom a nájomca ale ideálne je použiť pojem budúci nájom a budúci nájomca.
Prečo budúci nájom? Pretože spravila (a z logiky) sa prvé fit out práce riešia pred uzatvorením ostrej nájomnej zmluvy, ktorá slúži až na úpravu vzťahov počas doby nájmu (teda v čase, kedy má byť prevádzka užívaniaschopná v súlade s účelom nájmu).
▪️Predstavte si: máte záujem prenajať si priestory v nákupnom centre, dostanete návrh zmluvnej dokumentácie a tam: FIT OUT USTANOVENIA..Na čo mám pri TOMTO myslieť? Rovnakú otázku vám podkladá zhotoviteľ úprav.
V súvislosti s výkonom fit out úprav majte prosím na mysli najmä (nie však výlučne) nasledovných
9 bodov fit out úprav:
1. spôsob úpravy odovzdania a prevzatia priestorov za účelom vykonania fit-out: protokolárne odovzdanie a prevzatie priestorov, vyriešenie odberu elektriny
2. lehota na zhotovenie fit-out úprav
3. zmluvný záväzok rešpektovať vymedzenie času, v ktorom je možné fit out úpravy vykonávať (je veľký rozdiel medzi už fungujucim centrom, kde (ne)môže budúci nájomca svojimi stavebnými činnosťami rušiť ostatných nájomcov vs. centrom, ktoré sa má iba otvárať), a s tým spojený záväzok prístupu do budovy (centra) za účelom výkonu fit out-u
4. prevádzka musí byť spôsobilá na výkon vašich biznis aktivít – predstavte si, že máte prevádzkovať reštauráciu alebo pekáreň, ale prevádzka by mala jedny vstupné dvere, bol by to pre vás problém, však? A čo vybavovanie povolení.. prevádzku riešime nielen priestorovo ale aj z hľadiska práva
5. žiada prenajímateľ realizačný projekt k Vašej prevádzke alebo môžete realizovať aj bez neho?
6. vyčlenenie miesta na umiestnenie kontajnerov pre stavebný odpad
7. uzatvorenie poistenia a zábezpeka
8. úprava pravidiel odpisovania a vlastnícke právo k fit out úpravám, ich odstraňovanie pri ukončení nájmu – niektoré prvky sa počas realizácie môžu právne stať majetkom prenajímateľa, niektoré je nájomca povinný pri skončení nájmu odstrániť
9. lehoty, sankcie, použitie zábezpeky
Zmluva o uzatvorení budúcej nájomnej zmluvy obsahuje mnoho ďalšieho – v neposlednom rade spravidla návrh „ostrej“ nájomnej zmluvy.
Potrebujete poradiť?
Máme viac ako 12 ročné skúsenosti s prípravou návrhou zmlúv pre obchodné priestory v nákupných centrách.
skypalova@skylex.sk
